近年来，土地增值税清算中虚列开发间接费用、重复扣除工程成本等问题逐渐成为税务稽查重点。此类问题因隐蔽性强、核算口径模糊，易导致企业税负失真。与此同时新闻资讯，国家税务总局也在不断加强对土地增值税清算的管理力度，今年也将土增清算列入专项整治。本文通过某房企在开发间接费用归集及工程分包中的违规案例，解析其税务风险及合规路径，为行业提供警示与参考。

　　甲房地产企业于2019年在A市开发商住综合体项目，2023年6月竣工验收，截至2024年7月销售率达97%。2024年8月，税务机关对其启动土地增值税清算，发现以下问题：

　　1、虚列开发间接费用：甲企业将集团总部管理费用（含高管薪酬、品牌宣传费）共计2800万元全额计入本次清算项目开发间接费用，未按合理比例分摊至其他同期开发项目。

　　2、工程分包重复列支：甲企业与乙建筑公司签订土方工程合同（金额1500万元），后又将同一标段工程分包给丙公司（金额1200万元），两份合同施工范围重叠，导致重复扣除成本2700万元。

　　3、绿化工程成本分摊不当：项目公共区域绿化工程成本800万元，全部计入住宅部分扣除，未按住宅与商业建筑面积比例分摊，商业部分多扣除成本。

　　依据第二十一条，开发间接费用需为项目直接相关且合理分摊。甲企业将集团总部费用全额计入单一项目，违反“受益对象”原则。税务机关按同期项目数量重新分摊，调减扣除额。

　　根据第十九条“纳税人不得重复列支成本”，重叠施工部分的成本被认定为虚增。税务机关保留乙公司合同金额1500万元，剔除丙公司重复部分，调减成本。

　　参照第七条，共同成本需按建筑面积比例分摊。甲企业全额计入住宅导致商业部分多扣成本，税务机关予以剔除。

　　1、开发间接费用归集不实：需严格区分项目专属费用与集团共同费用，按合理基准（如投资额、建筑面积）分摊。

　　《土地增值税清算辅助系统》通过“数据采集-风险检测-审核调整-测算方案”形成数字化清算业务流程闭环。通过项目全周期画像，快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能检测潜在风险并指引应对方向，提前防控风险；通过测算方案比选为税务规划提供决策依据；达到提高工作效率，降低合规成本，优化征纳关系的效果。

　　分摊逻辑校验：预设分摊基准（如建筑面积），系统自动比对实际分摊比例与税法要求（国税发〔2009〕91号）列表分类四，生成“分摊偏离度预警”。

　　成本流向追踪：记录分包款项支付路径，锁定同一工程节点的多次支付记录，触发“重复扣除风险提示”。

　　分摊模型内置：系统嵌入税法分摊规则（如《土地增值税暂行条例实施细则》第七条），自定义住宅、商业、公建等业态的分摊比例，自动分摊计算（如案例中绿化成本全额计入住宅）；

　　证据链归档：系统留存分摊计算表、施工图纸等电子凭证，可以根据税务机关要求生成“成本分摊合理性说明”。

　　1、开发间接费用分摊偏离预警准确率可以提升至92%，减少年度潜在税务调整金额；

　　注：以上数据仅供参考，应用效果取决于企业数据质量，质量越高，应用效果越好，故实际效果数据应以企业实际应用情况为准。